Północny cypel Wyspy Spichrzów – działania Miasta w latach 1997 – 2015

Zakończyło się postępowanie dotyczące zagospodarowania północnego cypla Wyspy Spichrzów w Gdańsku. Podpisanie Umowy o Partnerstwie Publiczno Prywatnym z inwestorem – konsorcjum Multibud/Immobel – planowane jest na 31 marca 2015 r. Wraz z podpisaniem umowy rozpocznie się realizacja inwestycji, na którą ten fragment miasta czekał od bardzo dawna.

Ogłaszając wyniki postępowania prezydent Gdańska Paweł Adamowicz przypomniał, że zagospodarowanie północnego krańca Wyspy Spichrzów wymagało wielu prac przygotowawczych, począwszy od uporządkowania struktury własnościowej, poprzez przejęcie gruntów, aż po znalezienie wiarygodnego partnera biznesowego.

– Wyspa na zagospodarowanie czekała dobre 25 lat. Niektórzy wskazywali ją nawet jako przykład czegoś, czego Miasto nie może, czy nie potrafi załatwić. Ale musimy pamiętać, że to dla Gdańska teren kluczowy. Dlatego nasza rola była szczególnie trudna: z jednej strony Miasto nie powinno zajmować się komercyjnym zagospodarowaniem terenu, z drugiej – doświadczenie boleśnie nauczyło nas, czym kończy się zbyt szybka decyzja o sprzedaży gruntów. Dlatego staraliśmy się mieć pieczę nad tym terenem tak długo, aż zyskamy pewność, że zostaną nie tylko sprzedane, ale też zagospodarowane. Dziś pewność taką daje nam nie tylko umowa z inwestorem, ale przepisy prawa, które w międzyczasie uległy zmianie. Dlatego dzisiejszy wybór oferty to koniec starego, dość długiego etapu i początek nowego, który – jak deklaruje inwestor – potrwa 103 miesiące – mówił prezydent Adamowicz.

Obszar, którego dotyczy umowa z konsorcjum Multibud/Immobel to niespełna 2 ha, w tym działki pod drogi publiczne oraz działki pod zabudowę ok. 1,6 ha.

Na podstawie Karty 001, przeznaczenie terenu to: M/U31 – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej zawierający tereny mieszkaniowe M23 i usługowe U33, w proporcji: dla kwartału zabudowy nr I ustala się 100% usług, dla kwartału zabudowy nr II: usługi minimalnie 70% powierzchni użytkowej, dla kwartału zabudowy nr III: usługi minimalnie 40% powierzchni użytkowej.

Na podstawie Karty 002, przeznaczenie terenu to: M/U31 – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej zawierający tereny mieszkaniowe M23 i usługowe U33, w proporcji: usługi minimalnie 40% powierzchni użytkowej dla wszystkich kwartałów zabudowy łącznie.

Przypomnijmy na czym polegały działania Miasta dotyczące Wyspy Spichrzów począwszy od 1997 roku:

I. Przekształcenia własnościowe w okresie 1997 – 2015 r.

1997 r. – Miasto przystąpiło do spółki „Genesis Hotels Gdańsk Co. Inc. sp. z o.o.” wnosząc aportem 3 działki o nr 38, 40, 41 o łącznej powierzchni 2.404 m 2 (działki od strony Długiego Pobrzeża).

Po gotówkowym podwyższeniu kapitału zakładowego spółki przez wspólnika „Genesis Hotels Poland sp. z o.o.” Miasto posiadało 8 % udziałów w spółce.

2002 r.- Miasto zbyło swoje udziały (8 %) na rzecz spółki „Mennica Invest sp. z o.o.”

2003 r. – prawo wieczystego użytkowania nieruchomości nabyło Stołeczne Przedsiębiorstwo Handlu Wewnętrznego.

01.2006 r. – nieruchomości nabyła firma „Iberinvest Sp. z o.o.” (udziałowcy: Promociones Y Urbanizaciones Martin S.A., Labaro Grupo Immobilario S.A. spółka prawa hiszpańskiego, Andria Promocinones Immobiliarias S.A.)

03. 2010 r. – nieruchomości nabyła firma „Stocznie Nieruchomości Sp. z o.o.”

05. 2010 r. – nieruchomości nabyła firma „Zakłady Mięsne Nowak Sp. z o.o. sp. komandytowa”.

11. 2010 r. – prawo wieczystego użytkowania nieruchomości nabyła firma „Spichlerz Ognisty Wóz Sp. z o.o.”

II. 2007 rok – Miasto Gdańsk ogłosiło Konkurs na wybór inwestora na zagospodarowanie północnego cypla Wyspy Spichrzów w Gdańsku

19.06.2007 r. nastąpiło ogłoszenie Konkursu na wybór inwestora który wraz z Miastem, w ramach spółki celowej podejmie się zagospodarowania nieruchomości.

Początkowo zainteresowanie inwestorów było duże (14 wydanych Regulaminów), jednak ostatecznie do Konkursu przystąpiły 2 spółki:

– Iberinvest Sp. z o.o.
– Frankonia Eurobau AG (Niemcy),

które w toku postępowania wycofały się z udziału w konkursie, z uwagi na trudności finansowe.

III. 2008 rok – Miasto skierowało zaproszenie do Negocjacji do 19 wybranych inwestorów, którzy w opinii Miasta mogą gwarantować realizację Przedsięwzięcia

1. Wnioski o udział w Negocjacjach złożyło 7 inwestorów:

1) Afik – Vitania – Izrael
2) Buelens SA – Belgia
3) Polnord SA – Polska
4) Grupa Inwestycyjna Hossa SA – Polska
5) Vestint Holding B.V. – Holandia
6) Opal Property Development SA – Australia
7) Gdańska Grupa Inwestycyjna – Polska

2.a tylko 4 uczestników sporządziło Program funkcjonalno – użytkowo – przestrzenny

2.b do negocjacji zostały dopuszczone 2 podmioty: Grupa Inwestycyjna Hossa SA i Polnord SA, przy czym spółka Polnord SA uzyskała wyłączność na sporządzenie Koncepcji Urbanistyczno-architektonicznej i podpisanie z Miastem Umowy Wspólników i Umowy Spółki.

3. Spółka Polnord wpłaciła wadium w wysokości 500 tys. i podpisała z miastem przedwstępną Umowę Wspólników – 31.12.2009. Ustalono termin podpisania Umowy Wspólników – do 31.03.2011 r. i Umowy Spółki – do 14.04.2011 r.

4. Zorganizowany przez Polnord SA otwarty Konkurs urbanistyczno-architektoniczny na zagospodarowanie północnego cypla Wyspy Spichrzów – rozstrzygnięto 27.04.2010 r., na podstawie warunków Konkursu Polnord przygotował Koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, która wymagała zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Rada Miasta Gdańska w dniu 28.10.2010 r. przyjęła zmieniony mpzp.

5. Po zmianie akcjonariatu Polnordu i zarządu spółki, w dniu 15.11.2011 r. nastąpiło zakończenie współpracy z Polnordem SA z uwagi na brak porozumienia (partner prywatny wskazywał na nierentowność przedsięwzięcia).

2011 rok – Udział Grupy Inwestycyjnej Hossa SA w Negocjacjach

1. Zgodnie z Regulaminem Konkursu GMG wystosowała pismo do Grupy Inwestycyjnej Hossa SA z zaproszeniem do ostatniego etapu Negocjacji.

2. Strony nie doszły do porozumienia z powodu zbyt dużej rozbieżności w kwestii wartości nieruchomości.

IV. Regulacja Stanu prawnego na Wyspie Spichrzów

1. Aktem notarialnym z dnia 14.01.2009 r. Gmina Miasta Gdańska zawarła ze Spółką Polskie Pracownie Konserwacji Zabytków w Gdańsku umowę zamiany na mocy której GMG ustanowiła na rzecz PPKZ z siedzibą w Warszawie prawo użytkowania wieczystego działki 542 położonej przy ul Gdańskiej w zamian za przeniesienie na Gminę Miasta Gdańska prawa użytkowania działek nr 46, 47 i 49 objętych KW nr GD1G/00071245/0 SR w Gdańsku oraz prawa użytkowania działek nr 42 i nr 43 objętych KW nr GD1G/00071243/6 położonych w rejonie ulicy Chmielnej w Gdańsku.

2. Aktem notarialnym z dnia 12.12.2014 r. GMG zawarła ze Skarbem Państwa umowę sprzedaży na mocy której GMG nabyła od SP za obniżoną cenę prawo własności działek 42/1, 42/2, 43/1, 43/2 łącznego obszaru 0,1638 ha objętych księgą wieczystą KW GD1G/00071243/6 oraz prawo własności działek nr: 42/1, nr 42/2, nr 43/1 i nr 43/2 łącznego obszaru 0,1582 ha objętych księgą wieczystą KW GD1G/00071245/0 położonych w rejonie ulicy Chmielnej w Gdańsku.

V. 2012 – 2014 rok – analizy projektu zmierzającego do zagospodarowania Wyspy Spichrzów po rezygnacji firm Polnord SA i Hossa SA.

1. Zarządzeniem Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 30 lipca 2012 roku powołany został stały Zespół roboczy, którego zadaniem było wypracowanie wariantowej koncepcji dalszego rozwoju projektu zagospodarowania północnej części Wyspy Spichrzów.

2. W celu realizacji w/w zadania, Zespół roboczy przeprowadził prace koncepcyjne o szerokim spectrum. Jednym z głównych założeń wynikających z analiz wykonanych przez Zespół była konieczność uatrakcyjnienia terenu inwestycyjnego północnej części Wyspy Spichrzów poprzez :

a) partycypację Miasta oraz gestorów sieci w kosztach budowy infrastruktury. (poziom partycypacji i jej zasady będą ściśle uzależnione od przyjętej ostatecznie koncepcji realizacji całego przedsięwzięcia, gdzie jednym z zadań zespołu było opracowanie „Koncepcji zagospodarowania północnego cypla Wyspy Spichrzów w Gdańsku w zakresie infrastruktury drogowej i sieci” w uzgodnieniu z gestorami sieci)

b) Miasto pozyskało środki z Unii Europejskiej na odbudowę nabrzeży Motławy na północnym cyplu Wyspy Spichrzów. Prace rozpoczęły się w październiku 2012 r. zaś spektakularny efekt można było docenić 25 lipca 2014 r., w dniu uroczystego otwarcia nabrzeży dla użytkowników.

c) istotne jest również, że prace archeologiczne na przedmiotowym terenie zostały wykonane, na zlecenie Miasta na obszarze obejmującym 70% całej powierzchni terenów miasta przeznaczonych do realizacji inwestycji.

3. Wypracowana została formuła, która doprowadzi do wyłonienia inwestora i realizacji przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu północnego cypla Wyspy Spichrzów w Gdańsku. Podjęta została decyzja o wszczęciu postępowania w trybie Ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym z dnia 19 grudnia 2008 r. (Dz. U. z 2009 r. Nr 19, poz. 100 z późn. zm.)

4. Wypracowano kompletną dokumentację niezbędną do przeprowadzenia w/w postępowania o PPP.

VI. 19.03.2014 rok – Miasto Gdańsk ogłosiło postępowania na zagospodarowanie północnego cypla Wyspy Spichrzów w Gdańsku w trybie ustawy o Partnerstwie Publiczno Prywatnym

1. Do negocjacji zostały dopuszczone dwa konsorcja:

a) konsorcjum firm:

Multibud W. Ciurzyński S.A.
Immobel Poland SPV 10 Sp. z o.o.
Immobel Poland SPV 11 H Sp. z o.o.

b) konsorcjum firm:

ACTIVA Sp. z o.o.
EURO STYL Sp. z o.o. Sp. komandytowa
KD Kozikowski Design Pracownia Architektoniczna Marcin Kozikowski
Nowak Nieruchomości Sp. z o.o.
POLEKO Sp. z o.o.
TPS Sp. z o.o.

2. 17.12.2014 r. Miasto Gdańsk zaprosiło kandydatów do składania ofert;

3. W terminie składnia ofert, w dniu 27.02.2015 r. wpłynęły dwie oferty.

4. 19 marca 2015 r. Prezydent Miasta Gdańska ogłosił oficjalnie, że w wyniku negocjacji jako zwycięzca postępowania wyłonione zostało konsorcjum firm: Multibud W. Ciurzyński S.A.; Immobel Poland SPV 10 Sp. z o.o.; Immobel Poland SPV 11 H Sp. z o.o.

5. Najważniejsze zobowiązania wynikające ze zwycięskiej oferty, to:

1. Miasto Gdańsk uzyska atrakcyjne zagospodarowanie jednego z kluczowych obszarów miasta, przy czym suma nakładów na całe przedsięwzięcie będzie nie mniejsza niż 399 mln zł netto, w tym:

a) Realizację obiektów celu publicznego wskazanych poniżej (wartość obiektów celu publicznego wyniesie ponad 33 mln. netto)

b) Płatność gotówkową tzw. premię jaką zapłaci partner prywatny w związku z możliwością realizacji inwestycji w tak eksponowanym i atrakcyjnym obszarze miasta – w wysokości 2,08 mln zł.

2. Realizacja przez partnera prywatnego obiektów celu publicznego:

a) Zewnętrzny Układ Komunikacyjny (w skład którego wchodzi wykonanie i zagospodarowanie: ulicy Chmielnej wraz ze skrzyżowaniem z ulicą Pożarniczą; ulicy Motławskiej wraz ze skrzyżowaniem z ulicą Pożarniczą; ulicy Pożarniczej, części ciągu pieszego przy nabrzeżu nr IX)

b) Przebudowa Długiego Pobrzeża (na odcinku od mostu Zielonego do Targu Rybnego);

c) Przebudowa mostu Stągiewnego jako mostu zwodzonego;

d) Budowa mariny na południe od mostu Stągiewnego (na odcinku od mostu Stągiewnego do mostu Szopy);

e) Przebudowa skrzyżowania ulicy Podwale Przedmiejskie z ulicą Chmielną (otwarcie skrzyżowania);

d) Budowa ogólnodostępnej kładki dla pieszych, łączącej północny cypel Wyspy Spichrzów z Długim Pobrzeżem.

3. Inwestycja zostanie zrealizowana przez partnera prywatnego w okresie 8,5 roku od dnia podpisania umowy.

Oficjalne podpisanie Umowy o Partnerstwie Publiczno Prywatnym zaplanowano na 31 marca 2015 r. Inwestor zapowiada, że prace rozpoczną się zaraz potem – najpierw będą to prace organizacyjne i projektowe na które konsorcjum daje sobie 19 miesięcy. Potem ruszyć ma budowa. Cała inwestycja ma zostać zrealizowana w okresie 8,5 roku od dnia podpisania umowy.

źródło: gdansk.pl